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房地产市场年中看:整体降温态势未变
2018-08-01 19:17:58 来源:中国商报 作者: 【 】 浏览:10次 评论:0

  今年以来,“房住不炒”原则愈发深入人心,楼市长效机制的设置也提上了日程。在此背景下,今年上半年房地产市场表现如何?

  楼市:调控从严基调持续


  今年上半年,楼市政策仍然延续从严的态势。


  来自中原地产研究中心的统计数据显示,今年上半年楼市调控政策高达192次,相比去年上半年的116次调控,增加了65%。今年6月,各地楼市调控持续,全国超过25个城市发布了调控政策,房地产调控政策内容多达32次。


  此外,“限制企业购房”也成了今年上半年楼市调控的亮点。今年6月24日,西安市政府办公厅印发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,提出暂停企事业单位购买住房,防止以企业名义投机炒房。西安也因此成为全国首个提出暂停以企业名义购房的城市。紧接着,6月25日,长沙也发布楼市新政,提出暂停企业在限购区域内购买商品住房。6月26日,杭州市房管局宣布暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包括新房及二手房。


  有业内人士认为,楼市政策密集发布的核心原因是部分城市房价出现了波动。虽然一二线热点城市房价依然平稳,但是三四线城市房价却出现了波动。“逢涨必查是今年上半年房地产市场调控政策的主因,房地产调控的方向不变,平稳依然是趋势。”上述人士表示。


  业内人士预计,今年下半年,楼市调控力度会全面超过上半年,调控升级措施将不断推出,住建部等多部门所进行的政策监管将是下半年市场的主要特征,市场将在政策推动下逐渐平稳。


  土地:“分化”成关键词


  近日,有多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告,“分化”成为了土地市场的关键词。


  来自中国指数研究院的数据显示,在其监测的300个城市中,一线城市土地市场降温明显。今年上半年,一线城市土地成交面积为1207万平方米,同比增加了3%;土地出让金为1837亿元,同比减少了23%;楼面均价为7051元/平方米,同比下降了21%。


  与一线城市相比,二线城市则呈现量升价稳的态势。数据显示,在300个城市中,二线城市土地成交面积和土地出让金分别同比增加了31%和33%,但土地成交价则同比持平。


  而三四线城市则量价齐涨。来自中国指数研究院的监测数据显示,三四线城市土地成交量为7397宗,成交面积达30248万平方米,同比增加了25%;土地出让金达7538亿元,同比大增43%;土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨了10%。


  此外,来自易居研究院的报告显示,今年上半年,40个典型城市土地市场量增价跌,土地成交面积同比增长了18%,土地成交均价同比下跌了13.2%,溢价率保持低位。在土地出让金方面,40城土地出让金达到10453亿元,尽管14.4%的增速比前一年大幅下降,但总额仍创下了历史新高。


  分析指出,从结构来看,受调控影响,一线城市降温明显,加大供应的二线城市量升价稳,而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下,三线城市则量升价涨。


  从整体来看,今年上半年40城土地市场维持了降温态势。


  易居研究院研究员詹毅凡预测,土地市场将在下半年降温。一方面,由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈,地价屡创新高,将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面,由于金融环境的收紧,房企的拿地行为将受到资金的制约。同时,房企的土地储备在近一年来已经有了较大的增长,拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。此外,由于一二线城市土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱,房企将拿地重点转移到了三线城市,而在调控政策不放松的背景下,三线城市土地市场很难一路“高歌”。


  房企:强者愈强态势明显


  今年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加了12家;销售额合计49743亿元,平均销售额为361亿元,同比增长了25.6%;市场份额提升了15.2个百分点,达到76.4%,行业集中度进一步提升。


  分阵营来看,“强者愈强”态势明显。1000亿元以上超级阵营共七家,销售额增速为32.5%,规模化优势持续凸显,其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿元、3000亿元、3000亿元大关,逐步拉大了与其他企业的差距。


  另一方面,中间阵营加速奔跑,200亿元至500亿元企业增长迅猛。今年上半年,伴随城市群产业吸聚力的凸显,部分二线及三四线市场需求快速释放,品牌房企加大了推盘力度,实现了销售额与销售面积的双增长,其中超级阵营持续引领行业发展,第二三阵营的增长最为迅猛,规模化加速。


  在拿地方面,今年上半年,碧桂园花了884亿元、万科花了723亿元、保利地产花了615亿元。值得一提的是,上述三家企业,以任何一家的买地金额来看,都相当于一家中型房企一年的销售金额。伴随着房地产市场调控的深入,规模化依然是房企撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,房企土地储备规模与结构对业绩依然重要。


  来自中国指数研究院的统计数据显示,在碧桂园、万科、保利之后,是龙湖、中海、华润置地、旭辉、绿地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地总额为4784亿元,占TOP50企业的44.7%。


  与往年相比,房企拿地更趋理性,高价地的现象大大减少,流标流拍现象也有所增多。值得一提的是,资金依然是房企拿地的瓶颈,在目前的融资环境下影响更为显著。


  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,房企整体面临的市场形势并不乐观。下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高,但是企业的利润也会降低。一方面,在一线城市和强二线城市中,开发商的资金回笼速度要求比较高,房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”,出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面,三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候,这时企业为了回款,迫不得已会降价销售。另外,下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂情况,除非是被其他的房企或者金融机构收购,注入资金。“据了解,在排名前20位的房企之中,资金面紧张的有差不多一半。”


  严峻的市场形势往往也是洗牌的最佳时期。张宏伟认为,未来一到两年,市场集中度会迅速增加。在市场格局即将成定局的时候,每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面,下半年还有目标,对于排名靠前的房企来说,目标的实现和职业经理的考核挂钩,而跟调控和资金链紧张没有关系。在目标驱动模式之下,房企都会想方设法去完成规模增长。(宋兴国陈淑贞)


 

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