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2018第一波楼市政策释放何种信号
2018-01-21 16:01:59 来源:中国商报 作者:【 】 浏览:35次 评论:0
  据中原地产统计数据显示,2017年全国近110个城市与部门(县级以上)发布的楼市调控政策次数多达270次以上。而在去年高强度调控的态势下,2018年伊始,多地再度发布楼市政策,但这一次调控对于楼市而言不是进一步加紧,而是从一定程度上放松了……那么,对于楼市而言,这样的政策调整又意味着什么呢?

  两地为楼市政策“松绑”
 
  相比于2017年不断收紧的调控态势,2018年伊始楼市政策就出现了“松绑”的迹象。
 
  1月5日,兰州市发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对现行房地产调控政策进行调整。该通知的内容包括:取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策;城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不用再提供社保证明和纳税证明;个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。
 
  对于兰州市出台的政策,中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,兰州新房库存上升较快,市场供大于求,现在的调整政策属于完善调控,有利于消化当地的一手房库存。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,对于兰州房地产市场来说,市场过热的现象过半都集中在市区。“考虑到郊区市场去库存的导向,所以对于此类区域撤限购变限售,既能去库存也可以防范炒房,具有积极意义。”
 
  除了兰州外,南京也在变相为楼市“松绑”。
 
  1月7日,南京市政府发布《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》提出,高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制,且公积金最多可贷款120万元,高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,落户宽松,购房首套不限购,提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要吸引人才政策。从目前来看,一线城市限购严格,房价居高不下,使得很多人才难以落地。在这种情况下,二三线城市的房价相对较低,若放松购房条件,再有购房补贴,显然更能吸引人才的流入。
 
  “一城多策”料成新趋势
 
  对于上文提到的楼市新政策,张大伟表示,本轮房地产调控最大的特点是“一城一策”,而分类调控是本轮调控的主要基调。在房地产发展平稳健康的总体要求下,未来的政策走向不仅仅是“一城一策”,而是“一城多策”。
 
  而对于本次政策的调整,兰州市住房保障和房产管理局在说明中也表示,此举是进一步贯彻“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,落实全国住房城乡建设工作会议关于“抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展”的有关工作要求,根据兰州市房地产市场的运行实际,因区施策、精准调控的结果。
 
  兰州财经大学房地产系主任刘选认为,兰州此举是针对本地房地产市场实际情况的分类调控,既照顾到实际购房者首次置业和改善型需求等刚性需求的释放,又符合供给侧改革的要求,限购在部分地区“松绑”将加快这些区域房地产去库存的进度。
 
  而对于未来是否会有更多城市效仿兰州进行政策调整,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,像兰州这样放松限购政策的做法,未来还是会有一些城市跟进,特别是东北地区、中西部地区的一些三四线城市。
 
  张大伟也认为,后续还有城市会出现政策调整,过去部分城市的“一刀切”限购并不利于市场的平稳,预计更多的城市将执行“一城多策”,实现调控的多样化。
 
  此外,严跃进预计,后续对于一些省会城市来说,郊区市场的购房政策会适当放松,而市区房源不多且房价容易被炒高,所以政策“松绑”的可能性相对不大。
 
  在1月6日开幕的厦门市十五届人大二次会议上,厦门市市长庄稼汉代表厦门市人民政府作《政府工作报告》,提出了2018年厦门市政府的奋斗目标和工作重点。在房地产方面,报告提出,今年厦门将健全完善房地产市场调控长效机制,推进租购并举住房制度建设,实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,有效引导市场预期,加强商品住宅土地供应,加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理区间,全面加快地铁社区等保障性住房建设,促进房地产市场的平稳健康发展。
 
  基于这些,业内人士分析预测,2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位,政策向“一城多策”的分类调控方向迈进。
 
  未来楼市走势如何
 
  2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调,地方上以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。
 
  对于2018年的全国房地产市场走势,中国指数研究院常务副院长黄瑜分析说,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”的测算,2018年全国房地产市场会呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。
 
  “本轮调控周期将会持续较长时间,预计2018年市场会下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调。其中,一线城市销售面积将保持平稳;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降;三四线城市在基本完成去库存后,也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落的影响,预计全年会保持平稳。”黄瑜强调说。
 
  链家研究院院长杨现领也表示,中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定态势。具体来看,2018年不同城市的走势会有明显差异。
 
  其中,一线城市的成交量可能会有所上升,原因在于调控后需求被明显压制,市场成交量明显低于正常水平。以北京为例,调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位,明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期需求的积累,市场将会小幅回暖,预计2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复,但房价总体将保持平稳。
 
  二线城市内部市场的表现将会继续分化。2017年弱二线城市(大连、长沙、西安等)和调控政策虽严厉,但“补涨”的城市(杭州、成都等)表现较好,但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调,预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调;2017年政策严厉的强二线城市(厦门、天津、南京等)调控后市场出现大幅降温,其2018年的市场走向与一线城市类似,预计2018年成交量将在低位小幅反弹,价格以平稳为主。
 
  过去一年,在一线城市的房价受到严控之时,三四线城市房价的大涨已成为楼市的新焦点。链家研究院年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》认为,2017年三四线城市市场“繁荣”的部分原因,是一二线城市调控溢出效应所致。目前,由于大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,其支撑房地产市场的长期动力不足。另外,随着调控的深入和信贷的全国性收紧,三四线城市的成交难以持续,预计2018年三四线城市市场将会迎来降温。
 
  此外,多位专家均看好2018年住房租赁市场的发展前景。杨现领分析称,2017年,在购租并举、租购同权等一系列红利政策的刺激下,住房租赁市场得到了崛起。未来解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工5类人群不同的租住需求,为他们提供以可支付为核心的配套资源及服务,是租赁行业需要首先考虑的突破口。(王轶辰 武新)
 
  转自:中国商报


 

 

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